Real Estate & ESG Beratung – Paul Schwarz
IHR UNTERNEHMENSBERATER FÜR IMMOBILIEN, DIGITALISIERUNG & ESG
Nachhaltig agieren – Daten entscheiden
In der neuesten Ausgabe (02/2026) des Bau & Immobilien Reports – gehe ich darauf ein, warum fehlende Daten zur EU-Gebäuderichtlinie ein großes Problem sind – und weshalb KMU durch VSME-Reporting Vorteile bei Ausschreibungen haben.
Die EU fordert Sanierungen der schlechtesten 16% des Gebäudebestands, aber wo erhält man Statistiken zu den nationalen Energieausweisdaten?
Plus: Neue Normen wie ÖN EN 15978 machen Lebenszyklus-Bilanzen Pflicht.
Ab Seite 22 ff
Eskalation im Nahen Osten
Der Konflikt im Iran, der am 1. März 2026 mit US- und israelischen Angriffen auf iranische Infrastruktur eskalierte, hat unmittelbare Auswirkungen auf die globalen Energiemärkte.
Durch Störungen in der Straße von Hormus, wo etwa 20 % des weltweiten Öls und ein signifikanter Teil des LNG transportiert werden, sowie Angriffe auf Einrichtungen wie Qatars größte LNG-Anlage, sind Öl- und Gaspreise stark gestiegen.
Brent-Öl hat sich von rund 70 USD auf über 82 USD pro Barrel erhöht, was einem Anstieg von bis zu 15 % entspricht. Europäische Gaspreise (TTF) haben in den letzten Tagen um 40 % oder mehr zugenommen und erreichen nun über 60 EUR pro MWh, mit Potenzial für weitere Sprünge auf 80–100 EUR/MWh bei anhaltendem Konflikt.
Diese Preisanstiege resultieren aus Risikoprämien, Lieferengpässen und reduzierten Lagerbeständen in Europa, die Anfang 2026 bei nur 46 Milliarden Kubikmetern lagen – deutlich niedriger als in Vorjahren.
Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in Europa
Die Energiekrise wirkt sich indirekt auf die europäischen Immobilienmärkte aus, hauptsächlich über makroökonomische Kanäle wie Inflation, Zinsentwicklungen und Betriebskosten. Hier eine Übersicht der Schlüsselmechanismen:
Höhere Inflation und Zinsen: Steigende Energiepreise treiben die Inflation an – Schätzungen gehen von einem Anstieg um 0,4 Prozentpunkte pro 10 USD mehr pro Barrel Öl aus. Dies könnte Zentralbanken wie die EZB dazu zwingen, Zinssenkungen zu verzögern oder sogar zu erhöhen, was Hypothekenzinsen in die Höhe treibt. In Großbritannien haben Gilt-Yields (Staatsanleihenrenditen) bereits über Nacht zugenommen, was zu höheren Hypothekenraten führen könnte und die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien drosselt. In Kanada, das ähnliche Dynamiken wie Europa zeigt, werden variable und feste Hypotheken teurer, was Käufer abschreckt.
Erhöhte Betriebs- und Baukosten: Höhere Gas- und Strompreise erhöhen Heiz- und Energiekosten für Mieter und Eigentümer, was besonders in energieintensiven Sektoren wie Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) spürbar ist. Entwicklungsvorhaben werden teurer, da Baumaterialien und Logistik (z. B. durch umgeleitete Schiffe) betroffen sind, was die Rentabilität mindert. In einem anhaltenden Szenario könnten Betriebskosten für CRE steigen, ohne dass die Fundamentals (z. B. Mietnachfrage) stark leiden, aber Volatilität in den Märkten zunimmt.
Wirtschaftliche Unsicherheit und Nachfragedruck: Der Konflikt könnte das Wirtschaftswachstum in Europa um 0,15 Prozentpunkte pro 10 USD Ölpreisanstieg drosseln, was Investitionen in Immobilien reduziert.
Luxus- und Tourismusbezogene Immobilien leiden unter reduziertem Reiseverkehr aus dem Nahen Osten, was europäische Märkte wie in Frankreich oder Italien trifft. Allerdings zeigt der Sektor Resilienz: Solange der Konflikt kurzfristig bleibt (innerhalb eines Monats), könnte Europa die Auswirkungen absorbieren, ohne tiefe Rezession. Bei Verlängerung drohen jedoch stärkere Rückgänge in Immobilienpreisen und Transaktionsvolumen.
Insgesamt hängen die Auswirkungen stark von der Dauer des Konflikts ab: Ein kurzer Krieg könnte temporäre Volatilität verursachen, während ein längerer zu einer neuen Energiekrise führen könnte, ähnlich wie 2022 nach dem Russland-Ukraine-Krieg. Investoren sollten auf reale Assets wie energieeffiziente Immobilien setzen, um Risiken abzufedern.
In einer solchen volatilen Lage wird klar: Energieeffizienz ist nicht länger ein Nice-to-have, sondern ein Muss, um Kosten zu senken, Risiken zu minimieren und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Besonders im Immobilienbereich – sei es bei Gewerbeobjekten, Wohnimmobilien oder Entwicklungsprojekten – können steigende Heiz- und Stromkosten die Rentabilität erheblich beeinträchtigen.
Hier kommen Energieoptimierung und professionelles Energiemanagement ins Spiel: Durch gezielte Maßnahmen wie den Einsatz energieeffizienter Technologien, Optimierung von Verbrauchsstrukturen und Integration nachhaltiger Lösungen können Unternehmen und Eigentümer erhebliche Einsparungen erzielen. Schätzungen zeigen, dass allein durch besseres Energiemanagement bis zu 20-30 % der Kosten gesenkt werden können, was in Zeiten wie diesen einen echten Wettbewerbsvorteil darstellt.
Genau hier setzt meine Expertise an. Als erfahrener Unternehmensberater mit Fokus auf Real Estate Management, Digitalisierung, Energiemanagement und ESG (Environmental, Social, Governance) biete ich maßgeschneiderte Lösungen für diese Herausforderungen.
Energiemanagement: Analyse und Optimierung von Energieverbräuchen, Implementierung von KPIs und Reporting-Tools, um Transparenz zu schaffen und Effizienz zu steigern.
Energieoptimierung: Beratung zu nachhaltigen Technologien, wie erneuerbaren Energien oder smarten Gebäudesystemen, die Kosten senken und den CO2-Fußabdruck reduzieren.
ESG-Integration in der Immobilienwirtschaft: Strategien, die Nachhaltigkeit in den Kern des Geschäfts einbinden, was nicht nur regulatorisch relevant ist, sondern auch Investoren anzieht.
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Energieausweis in Österreich
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) wird derzeit novelliert. Ein Ministerialentwurf liegt seit Ende Jänner 2026 in Begutachtung (bis 23. Februar 2026), geplantes Inkrafttreten voraussichtlich Ende Mai / 30. Mai 2026 – passend zur EU-Umsetzungsfrist bis 29. Mai 2026.
Kernänderungen (basierend auf dem Entwurf und EU-Vorgaben):
Ein Energieausweis muss künftig auch bei bloßer Verlängerung eines Miet- oder Bestandvertrags vorgelegt und ausgehändigt werden (bisher nur bei Neuabschluss, Verkauf oder Neuvermietung).
Wegfall des bisherigen Gesamtenergieeffizienz-Faktors (fGEE oder ähnlich).
Stattdessen werden Heizwärmebedarf (HWB) und Endenergiebedarf als zentrale Indikatoren für die Gesamtenergieeffizienz angegeben.
A = Nullemissionsgebäude (höchste Effizienz, oft mit A+ für besonders nachhaltige Gebäude möglich).
G = schlechteste Klasse im nationalen Gebäudebestand.
Die Skala wird vergleichbar mit Elektrogeräten – das macht die Energieeffizienz für Käufer/Mieter sofort sichtbar und verständlicher.
Weitere EU-Vorgaben, die Österreich umsetzen muss:
Die großen inhaltlichen Umstellungen (z. B. Nullemissionsdefinition, Renovierungspflichten für die schlechtesten Gebäude, Renovierungspass) werden hauptsächlich über die OIB-Richtlinie 6 (Energieeinsparung und Wärmeschutz) und Landesbauordnungen erfolgen – teilweise schon 2025 begonnen, der Rest bis 2026/2027.
Ausblick: Auswirkungen auf ESG und EU-Gebäuderichtlinie
ESG-Relevanz (Environmental, Social, Governance)
Die neue transparente A–G-Skala und die erweiterte Vorlagepflicht machen die energetische Performance von Immobilien für Investoren, Fonds und Banken noch entscheidender.
Risiko: Gebäude mit schlechten Klassen (E–G) verlieren deutlich an Wert → höheres stranded asset-Risiko.
Chance: Klasse A (bzw. A+) und Nullemissionsgebäude gewinnen massiv an Attraktivität → bessere Finanzierbarkeit, höhere Mieten/Verkaufspreise, bessere ESG-Ratings.
Viele institutionelle Investoren fordern bereits jetzt Renovierungspläne; ab 2026 wird das durch die Pflicht zur Angabe der Klasse in jedem Inserat und bei Vertragsverlängerung quasi marktüblich.
Breitere EU-EPBD-Auswirkungen
Schrittweise Sanierungspflicht für die energetisch schlechtesten Gebäude (EU-Ziel: bis 2030 mind. 16 % besser, bis 2033 26 %).
Nullemissionsgebäude-Pflicht: Öffentliche Neubauten ab 2028, alle Neubauten ab 2030.
Aus für fossile Heizungen im Bestand (schrittweise, nationale Mindeststandards).
Nationaler Gebäuderenovierungsplan (Entwurf bis Ende 2025 an EU-Kommission).
→ Das treibt den Sanierungsdruck massiv hoch – besonders bei Altbauten mit Gas/Öl-Heizung und schlechter Dämmung.
Kurz gesagt: Ab Sommer 2026 wird der Energieausweis in Österreich deutlich aussagekräftiger und verpflichtender. Für Eigentümer, Vermieter und Investoren steigt der Handlungsdruck, energetische Sanierungen voranzutreiben – wer früh handelt, profitiert von höherem Immobilienwert und besseren ESG-Kennzahlen.
Wir sind Ihr verlässlicher Partner auf dem Weg zur Nachhaltigkeit sowie der Bestandssanierung.
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Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive, Richtlinie (EU) 2024/1275) stellt einen entscheidenden Schritt dar, um den Gebäudebestand in der Europäischen Union bis 2050 klimaneutral zu machen. Die überarbeitete Fassung trat am 28. Mai 2024 in Kraft und muss von den Mitgliedstaaten – einschließlich Österreich – bis spätestens 29. Mai 2026 ins nationale Recht umgesetzt werden. Ziel ist eine massive Beschleunigung der Sanierungsrate, der Übergang zu Nullemissionsgebäuden und die Integration erneuerbarer Energien.
Kernziele und Fristen der EPBD
Die Richtlinie unterscheidet klar zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden (z. B. Büros, Gewerbe, öffentliche Gebäude) und setzt ambitionierte Ziele:
Bis 2050 soll der gesamte Gebäudebestand (Wohn- und Nichtwohngebäude) klimaneutral bzw. zu Nullemissionsgebäuden transformiert sein. Mitgliedstaaten erstellen nationale Gebäudesanierungspläne (National Building Renovation Plans), die bis Ende 2025 als Entwurf und 2026 final vorliegen müssen.
Chancen durch intelligente, kosteneffiziente Maßnahmen
Nicht jede erforderliche Effizienzsteigerung erfordert aufwendige bauliche Eingriffe wie Dämmung oder Fenstertausch. Eine intelligente Optimierung der Heizsysteme (z. B. durch smarte Regelung, hydraulischen Abgleich, digitale Steuerung, Wärmepumpen-Integration oder Lastmanagement) kann den Energieverbrauch um 30 % und mehr senken – oft bereits in wenigen Monaten umsetzbar und mit relativ geringem Investitionsaufwand.
Solche Maßnahmen verbessern nicht nur die Effizienzklasse im Energieausweis spürbar, sondern reduzieren gleichzeitig CO₂-Emissionen, Betriebskosten und machen Gebäude fit für die kommenden EPBD-Anforderungen – insbesondere bei der Erfüllung nationaler Primärenergie-Ziele und der Vermeidung von Sanktionen für schlechte Klassen.
Praxisempfehlung für Eigentümer und Verwalter in Österreich
Da die nationale Umsetzung in Österreich bis Mai 2026 erfolgen muss, lohnt es sich bereits jetzt, den eigenen Gebäudebestand zu analysieren: Welche Effizienzklassen liegen vor? Wo liegen die größten Heizenergie-Verluste? Eine schnelle, nicht-invasive Optimierung der Heiz- und Regeltechnik kann einen signifikanten Beitrag leisten, um frühzeitig auf die verschärften Anforderungen vorbereitet zu sein – und das bei überschaubaren Kosten und kurzer Amortisationszeit.
Wir unterstützen Sie gemeinsam mit unseren Partnern bei der Analyse und Umsetzung solcher Maßnahmen. Fixieren Sie noch heute ein kostenloses Erstgespräch zur Bedarfsermittlung und Potenzialanalyse Ihres Gebäudes:
Die EPBD schafft nicht nur Verpflichtungen, sondern auch enorme Chancen für nachhaltige, wirtschaftliche Gebäude – wer früh handelt, spart langfristig am meisten.
Ab Seite 20ff mit aktuellen Insights von Mag. Paul Schwarz, MA, Real Estate & ESG Beratung | Bau & Immobilien Report – Dezember Ausgabe 2025
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Kooperation ESG-Beratung & Sanierung für Ihre Immobilie!
Ich freue mich sehr mitteilen zu können, dass ich mit Mag. Mario Großegger – www.grossegger.net einen absoluten Sanierungsexperten als Kooperationspartner gewinnen konnte.
Ich freue mich auf die Zusammenarbeit!
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Die Mietpreisregulierung ist ein zentrales Thema der österreichischen Wohnpolitik, insbesondere angesichts der starken Mietpreissteigerungen in den letzten Jahren (2010–2025: +70,3 %, 2023–2025: +25 %).
Die aktuelle Koalitionsregierung aus ÖVP, SPÖ und NEOS, die seit März 2025 amtiert, hat im Regierungsprogramm umfassende Maßnahmen zur Mietpreisbremse und Wohnreform beschlossen, um die Wohnkostenkrise zu bekämpfen.
Österreich verfügt über ein komplexes Mietrecht, das je nach Wohnungsart (Altbau, Neubau, Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen) unterschiedliche Regelungen vorsieht.
Die wichtigsten bestehenden Regulierungen des Mietrechtes:
Mietzinsbeschränkungen:
Richtwert- und Kategoriemieten: Diese gelten für Altbauwohnungen (vor 1945 errichtet) und Wohnungen, die nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Die Mieten orientieren sich an gesetzlich festgelegten Richtwerten, die je nach Bundesland variieren und inflationsgebunden angepasst werden können.
Genossenschafts- und Gemeindewohnungen: Mieten in ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen (ca. 698.000 Einheiten) und Gemeindewohnungen (z. B. 220.000 in Wien) sind reguliert und an Wertsicherungsklauseln gekoppelt, die oft den Verbraucherpreisindex (VPI) berücksichtigen.
Freier Wohnungsmarkt: frei finanzierte Neubauwohnungen, Dienstwohnungen und Einfamilienhäuser unterliegen keine direkten Mietpreisbeschränkungen
Laufzeit der Mietverträge:
Befristete Mietverträge: Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich (Teil- und Vollanwendungsbereich) des MRG und im Anwendungsbereich des WGG ist nicht jede Befristung zulässig. Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen (gilt für Hauptmiete und Untermiete) mindestens 3 Jahre betragen.
Befristete Mietverträge können auch beliebig oft erneuert oder verlängert werden. Auch bei befristeten Verlängerungen und Erneuerungen muss die Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Eine Grenze nach oben gibt es nicht, d.h. auch ein auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag wäre möglich.
Wird ein Mietvertrag rechtlich nicht zulässig befristet, so ist dieses Mietverhältnis automatisch unbefristet!
Für Wohnungen, auf welche das MRG bzw. WGG nicht Anwendung findet (beispielsweise Wohnungen in Ein- und Zweiobjekthäusern), gibt es weder eine Unter- noch eine Obergrenze für die Befristung des Mietvertrages. Befristete Mietverträge können auf beliebige Dauer befristet abgeschlossen bzw. erneuert oder verlängert werden.
Vorherige Bundesregierung (ÖVP/GRÜNE) – Maßnahmen (2023):
Die Vorgängerregierung führte 2023 eine Mietpreisbremse ein, die Erhöhungen von Richtwert- und Kategoriemieten auf 5 % pro Jahr begrenzte. Ohne diese Maßnahme wären Mieten inflationsbedingt um bis zu 7,8 % (2023) gestiegen.
Aktuelle Mietregulierungen und Pläne der Regierung (ÖVP, SPÖ, NEOS):
Die neue Koalitionsregierung hat im März 2025 einen Mietpreisstopp beschlossen und plant weitere Reformen, die im Regierungsprogramm verankert sind. Die Maßnahmen zielen auf eine Stabilisierung der Mietpreise, eine Erweiterung des Mieterschutzes und eine Harmonisierung des Mietrechts.
Im Folgenden die wichtigsten Punkte:
Mietpreisstopp 2025 und zukünftige Begrenzungen
Mietpreisstopp 2025: Für das Jahr 2025 wurden Erhöhungen von Richtwert-, Kategoriemieten, ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen und Gemeindewohnungen komplett eingefroren. Dies betrifft über 1,2 Millionen Wohnungen (ca. 516.000 Altbauwohnungen und 698.000 Genossenschaftswohnungen). Ohne diesen Eingriff wären die Mieten ab April 2025 um 3,16 % (Inflation 2024) gestiegen, was Mieter etwa 138 Millionen Euro erspart.
Begrenzungen 2026–2027: Für 2026 ist eine maximale Erhöhung von 1 % und für 2027 von 2 % geplant. Ab 2028 soll eine generelle Begrenzung von Mietsteigerungen auf maximal 3 % im gesamten Wohnbereich gelten.
Erweiterung auf den freien Markt: Erstmals soll die Mietpreisbremse auf den unregulierten Markt (z. B. Neubauwohnungen) ausgeweitet werden. Ab 2025 dürfen bei einer Inflation über 3 % die Mieten nur um die Hälfte der darüberliegenden Inflation erhöht werden (z. B. bei 6 % Inflation maximal 4,5 % Erhöhung). Ab 2028 soll diese Regel für alle Mieten gelten.
Verlängerung der Mindestbefristung
Die Mindestbefristung von Mietverträgen soll von drei auf fünf Jahre verlängert werden, um Mieter mehr Sicherheit zu bieten und sie vor willkürlichen Kündigungen oder Mietpreiserhöhungen bei Vertragsverlängerung zu schützen. Dies ist eine langjährige Forderung der SPÖ und im Regierungsprogramm verankert.
Zusätzlich soll die Rückforderung von überhöhten Mietzinszahlungen aufgrund rechtsunwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen auf fünf Jahre begrenzt werden, in Reaktion auf ein Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH).
Harmonisierung des Mietrechts
Die Regierung arbeitet an einer Vereinheitlichung des Mietrechts, da das derzeitige System als zersplittert gilt (unterschiedliche Regelungen für Altbau, Neubau, Genossenschaftswohnungen etc.). Ziel ist es, die Komplexität zu reduzieren und Transparenz zu schaffen, z. B. durch einen neuen Mietindex, der an die Inflation gekoppelt ist, aber Mieter schützt.
Ein Mustermietvertrag soll sowohl Mieter als auch Vermieter Rechtssicherheit bieten.
Die energetische Qualität von Gebäuden soll künftig bei der Mietzinsbildung berücksichtigt werden (Bonus-Malus-System), um Sanierungen zu fördern.
Wohnbauförderung
Die Regierung plant, Wohnbauförderungsgelder (ca. 3 Milliarden Euro jährlich) zweckgebunden für den Bau neuer, leistbarer Wohnungen zu verwenden. Derzeit können Bundesländer diese Mittel auch für andere Projekte (z. B. Straßenbau) einsetzen.
Eine Wohninvestmentbank wird diskutiert, um den Erwerb von Eigenheimen zu erleichtern.
Analyse der Parteiprogramme (ÖVP, SPÖ, NEOS) in Bezug auf die Immobilienwirtschaft und das Mietrecht
Die Koalitionsparteien haben unterschiedliche ideologische Ansätze, die sich in ihrer Haltung zur Immobilienwirtschaft und zum Mietrecht widerspiegeln. Die Kompromisse im Regierungsprogramm zeigen eine Balance zwischen sozialdemokratischen Forderungen (SPÖ), marktorientierten Ansätzen (ÖVP, NEOS) und pragmatischen Lösungen.
SPÖ Position: Die SPÖ setzt auf eine starke staatliche Intervention, um die Wohnkostenkrise zu bekämpfen. Sie sieht die Immobilienwirtschaft kritisch, insbesondere aufgrund der starken Mietpreissteigerungen (70,3 % seit 2010). Der Mietpreisstopp und die Ausweitung auf den freien Markt sind zentrale Forderungen, die sie in der Koalition durchgesetzt hat.
Ziele:
Schutz von Mieter durch strenge Mietpreisregulierung und längere Vertragslaufzeiten.
Harmonisierung des Mietrechts, um Ungleichheiten zwischen reguliertem und freiem Markt zu beseitigen.
Förderung des sozialen Wohnbaus durch zweckgebundene Wohnbauförderung.
Kritik: Die SPÖ kritisiert, dass Vermieter und Immobilienkonzerne von der Inflation profitieren, während Mieter an ihre finanziellen Grenzen stoßen. Sie fordert eine „sozial gerechte Wohnpolitik“, die auch auf europäischer Ebene Vorbild sein soll.
Regierungsprogramm: Die SPÖ hat den Mietpreisstopp und die Verlängerung der Befristungen als „sozialdemokratischen Erfolg“ gefeiert. Vizekanzler Andreas Babler betont die Dringlichkeit, Mieter vor „Erpressbarkeit“ durch Vermieter zu schützen.
ÖVP Position: Die ÖVP vertritt einen marktorientierten Ansatz und steht somit der Immobilienwirtschaft näher. Sie unterstützt die Mietpreisbremse, betont jedoch die Notwendigkeit von Investitionen in den Wohnbau und die Instandhaltung bestehender Gebäude. Die Partei ist skeptisch gegenüber zu strikten Regulierungen, die Investoren abschrecken könnten.
Ziele: Rechtssicherheit für Vermieter, um Investitionen in Neubau und Sanierungen zu fördern.
Moderate Mietpreisregulierung, die die Inflation berücksichtigt, aber Vermieter nicht übermäßig belastet.
Förderung von Wohneigentum durch Maßnahmen wie die Wohninvestmentbank.
Kritik: Die ÖVP zeigt sich zurückhaltend bei der Ausweitung der Mietpreisbremse auf den freien Markt. Auf Nachfrage betonte der ÖVP-Klub, dass es hierzu „keine Einigung“ gibt, und verweist auf das Regierungsprogramm.
Regierungsprogramm: Die ÖVP hat dem Mietpreisstopp zugestimmt, besteht aber auf einem Bonus-Malus-System, das energetische Sanierungen belohnt, um die Bauwirtschaft zu unterstützen.
NEOS Position: Die NEOS verfolgen einen liberalen Ansatz und betonen die Bedeutung von Angebotserhöhung durch Wohnbau statt alleiniger Preisregulierung. Sie unterstützen die Mietpreisbremse, sind jedoch kritisch gegenüber Eingriffen, die die Immobilienwirtschaft zu stark einschränken könnten.
Ziele: Erhöhung des Wohnungsangebots durch Deregulierung und Anreize für Bauträger.
Transparente und einfache Mietpreisregelungen, wie der neue Mietindex.
Verlängerung der Befristungen, um Mieter mehr Sicherheit zu geben, ohne den Markt zu stark zu regulieren.
Kritik: NEOS-Wohnbausprecherin Sophie Wotschke betont, dass „Rechtssicherheit“ für die Bauwirtschaft essenziell ist, um Investitionen zu fördern. Sie lehnt eine zu starke Regulierung des freien Marktes ab, da dies die Wohnungsnot verschärfen könnte.
Regierungsprogramm: Die NEOS unterstützen den Kompromiss der Mietpreisbremse, bestehen aber darauf, dass langfristig das Wohnungsangebot durch mehr Bauaktivitäten gesteigert werden muss.
Kritik zum Regierungsprogramm und Herausforderungen
Die Pläne der Regierung stoßen auf unterschiedliche Reaktionen:
Immobilienwirtschaft: Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) kritisieren, dass der Mietpreisstopp Investitionen in Neubau und Sanierungen behindert. Gemeinnützige Bauträger verlieren durch den Mietpreisstopp schätzungsweise 150 Millionen Euro an Einnahmen, die für Instandhaltung und Neubau gedacht waren.
Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB): Der ÖHGB sieht die Mietpreisbremse als „wirtschaftsfeindlichen Eingriff“ in Eigentumsrechte und warnt vor einer Verdrängung von Investoren, was die Wohnungsnot verschärfen könnte.
FPÖ: Die FPÖ fordert stattdessen eine Mietensenkung auf genossenschaftliches Niveau im ausfinanzierten Bereich und mehr Mittel für den sozialen Wohnungsbau, sieht die aktuelle Politik jedoch als unzureichend.
Mietervereinigung: Die Wiener Mietervereinigung begrüßt die Maßnahmen, kritisiert jedoch die Komplexität des Mietrechts und fordert eine stärkere Harmonisierung sowie Unterstützung für Mieter
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
Positive Effekte:
Mieterentlastung: Der Mietpreisstopp soll Mieter 2025 etwa 138 Millionen Euro, bis 2027 bis zu 500 Millionen Euro entlasten.
Soziale Stabilität: Die Verlängerung der Befristungen und der Mietpreisstopp sollen Mieter vor Verdrängung und erhöhen die Wohnsicherheit, insbesondere in Städten wie Wien (75 % Mieterhaushalte), schützen.
Negative Effekte:
Angebotsverknappung: Die Immobilienwirtschaft warnt vor einem Rückgang der Bautätigkeit (2024: -4,9 % Wohnbaugenehmigungen), da geringere Mieteinnahmen Investitionen unattraktiv machen.
Sanierungsdefizite: Weniger Mieteinnahmen könnten Sanierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, einschränken, was den Klimazielen widerspricht.
Regionale Unterschiede: In Wien profitieren 77 % der Mieter von der Regulierung, in Vorarlberg nur 49 %, was die ungleiche Verteilung des regulierten Wohnungsmarktes zeigt.
Fazit
Die Mietregulierungen der aktuellen Regierung (ÖVP, SPÖ, NEOS) sind ein herausfordernder Schritt, um die Mietpreisspirale in Österreich zu stoppen. Der Mietpreisstopp 2025 und die geplanten Begrenzungen bis 2027 entlasten Mieter erheblich, während die Ausweitung auf den freien Markt und die Verlängerung der Befristungen die SPÖ geprägt haben.
Die ÖVP und NEOS setzen auf einen Ausgleich, der Investitionen in den Wohnbau nicht gefährdet, was jedoch Spannungen in der Koalition zeigt, da es keine klare Einigung zur Regulierung des freien Marktes gibt.
Die Immobilienwirtschaft kritisiert die Maßnahmen als investitionshemmend, während Mietervereinigungen und die SPÖ die soziale Gerechtigkeit betonen. Langfristig wird der Erfolg der Reformen davon abhängen, ob sie mit einem Ausbau des Wohnungsangebots kombiniert werden, um die Wohnungsnot zu lindern.
Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt (Asset-Deal), sondern Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien hält. Die Grunderwerbssteuer kann so völlig legal umgangen werden. Momentan fällt dabei nur unter sehr beschränkten Voraussetzungen eine Grunderwerbssteuer an, während bei einem Direkt-Geschäft 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig wären.
Interessant aus Sicht von Immobilienunternehmen ist ein „Aus für die Steuervermeidungsmöglichkeit bei Share Deals“, wodurch der Staat 50 Millionen Euro mehr einnehmen will.
Ein großer Teil der Transaktionen im Investmentbereich findet im Rahmen solcher Share Deals statt. Nicht nur für Wohnungsgesellschaften spielt das Instrument eine wichtige Rolle.
Diese Steuervermeidungsmöglichkeit wird jetzt abgeschafft, spannend das sowohl FPÖ als auch ÖVP hier rasch einig waren.
Auch in anderen Ländern, etwa in Deutschland, ist die Share-Deals-Thematik immer wieder politisch in der Diskussion. Die „Schwesterpartei“ CDU möchte zumindest in Berlin dieses Schlupfloch umgehend schließen, hier hatte zuletzt für Schlagzeilen gesorgt, dass der Wohnungskonzern Vonovia bei der milliardenschweren Übernahme seines Berliner Konkurrenten Deutsche Wohnen keine Grunderwerbsteuer zahlte.
Immobilientransaktionen dürften damit deutlich teurer werden.
Ein spannendes Gespräch mit dem Immobilienexperten Mag. (FH) Paul Schwarz, MA, MRICS zu den Themen ESG, Nachhaltigkeit in der Immobilien-Branche und warum man bei diesen Themen immer Up-to-date sein sollte:
Ein aktuelles Interview bei Florian Koschat (Pallas Capital) zum Thema Energiewende in der Bau- und Immobilienbranche