UNTERNEHMENSBERATER FÜR REAL ESTATE, DIGITALISIERUNG & ESG
Ab Seite 20ff mit aktuellen Insights von Mag. Paul Schwarz, MA, Real Estate & ESG Beratung | Bau & Immobilien Report – Dezember Ausgabe 2025
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Die Mietpreisregulierung ist ein zentrales Thema der österreichischen Wohnpolitik, insbesondere angesichts der starken Mietpreissteigerungen in den letzten Jahren (2010–2025: +70,3 %, 2023–2025: +25 %).
Die aktuelle Koalitionsregierung aus ÖVP, SPÖ und NEOS, die seit März 2025 amtiert, hat im Regierungsprogramm umfassende Maßnahmen zur Mietpreisbremse und Wohnreform beschlossen, um die Wohnkostenkrise zu bekämpfen.
Österreich verfügt über ein komplexes Mietrecht, das je nach Wohnungsart (Altbau, Neubau, Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen) unterschiedliche Regelungen vorsieht.
Die wichtigsten bestehenden Regulierungen des Mietrechtes:
Mietzinsbeschränkungen:
Richtwert- und Kategoriemieten: Diese gelten für Altbauwohnungen (vor 1945 errichtet) und Wohnungen, die nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Die Mieten orientieren sich an gesetzlich festgelegten Richtwerten, die je nach Bundesland variieren und inflationsgebunden angepasst werden können.
Genossenschafts- und Gemeindewohnungen: Mieten in ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen (ca. 698.000 Einheiten) und Gemeindewohnungen (z. B. 220.000 in Wien) sind reguliert und an Wertsicherungsklauseln gekoppelt, die oft den Verbraucherpreisindex (VPI) berücksichtigen.
Freier Wohnungsmarkt: frei finanzierte Neubauwohnungen, Dienstwohnungen und Einfamilienhäuser unterliegen keine direkten Mietpreisbeschränkungen
Laufzeit der Mietverträge:
Befristete Mietverträge: Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich (Teil- und Vollanwendungsbereich) des MRG und im Anwendungsbereich des WGG ist nicht jede Befristung zulässig. Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen (gilt für Hauptmiete und Untermiete) mindestens 3 Jahre betragen.
Befristete Mietverträge können auch beliebig oft erneuert oder verlängert werden. Auch bei befristeten Verlängerungen und Erneuerungen muss die Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Eine Grenze nach oben gibt es nicht, d.h. auch ein auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag wäre möglich.
Wird ein Mietvertrag rechtlich nicht zulässig befristet, so ist dieses Mietverhältnis automatisch unbefristet!
Für Wohnungen, auf welche das MRG bzw. WGG nicht Anwendung findet (beispielsweise Wohnungen in Ein- und Zweiobjekthäusern), gibt es weder eine Unter- noch eine Obergrenze für die Befristung des Mietvertrages. Befristete Mietverträge können auf beliebige Dauer befristet abgeschlossen bzw. erneuert oder verlängert werden.
Vorherige Bundesregierung (ÖVP/GRÜNE) – Maßnahmen (2023):
Die Vorgängerregierung führte 2023 eine Mietpreisbremse ein, die Erhöhungen von Richtwert- und Kategoriemieten auf 5 % pro Jahr begrenzte. Ohne diese Maßnahme wären Mieten inflationsbedingt um bis zu 7,8 % (2023) gestiegen.
Aktuelle Mietregulierungen und Pläne der Regierung (ÖVP, SPÖ, NEOS):
Die neue Koalitionsregierung hat im März 2025 einen Mietpreisstopp beschlossen und plant weitere Reformen, die im Regierungsprogramm verankert sind. Die Maßnahmen zielen auf eine Stabilisierung der Mietpreise, eine Erweiterung des Mieterschutzes und eine Harmonisierung des Mietrechts.
Im Folgenden die wichtigsten Punkte:
Mietpreisstopp 2025 und zukünftige Begrenzungen
Mietpreisstopp 2025: Für das Jahr 2025 wurden Erhöhungen von Richtwert-, Kategoriemieten, ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen und Gemeindewohnungen komplett eingefroren. Dies betrifft über 1,2 Millionen Wohnungen (ca. 516.000 Altbauwohnungen und 698.000 Genossenschaftswohnungen). Ohne diesen Eingriff wären die Mieten ab April 2025 um 3,16 % (Inflation 2024) gestiegen, was Mieter etwa 138 Millionen Euro erspart.
Begrenzungen 2026–2027: Für 2026 ist eine maximale Erhöhung von 1 % und für 2027 von 2 % geplant. Ab 2028 soll eine generelle Begrenzung von Mietsteigerungen auf maximal 3 % im gesamten Wohnbereich gelten.
Erweiterung auf den freien Markt: Erstmals soll die Mietpreisbremse auf den unregulierten Markt (z. B. Neubauwohnungen) ausgeweitet werden. Ab 2025 dürfen bei einer Inflation über 3 % die Mieten nur um die Hälfte der darüberliegenden Inflation erhöht werden (z. B. bei 6 % Inflation maximal 4,5 % Erhöhung). Ab 2028 soll diese Regel für alle Mieten gelten.
Verlängerung der Mindestbefristung
Die Mindestbefristung von Mietverträgen soll von drei auf fünf Jahre verlängert werden, um Mieter mehr Sicherheit zu bieten und sie vor willkürlichen Kündigungen oder Mietpreiserhöhungen bei Vertragsverlängerung zu schützen. Dies ist eine langjährige Forderung der SPÖ und im Regierungsprogramm verankert.
Zusätzlich soll die Rückforderung von überhöhten Mietzinszahlungen aufgrund rechtsunwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen auf fünf Jahre begrenzt werden, in Reaktion auf ein Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH).
Harmonisierung des Mietrechts
Die Regierung arbeitet an einer Vereinheitlichung des Mietrechts, da das derzeitige System als zersplittert gilt (unterschiedliche Regelungen für Altbau, Neubau, Genossenschaftswohnungen etc.). Ziel ist es, die Komplexität zu reduzieren und Transparenz zu schaffen, z. B. durch einen neuen Mietindex, der an die Inflation gekoppelt ist, aber Mieter schützt.
Ein Mustermietvertrag soll sowohl Mieter als auch Vermieter Rechtssicherheit bieten.
Die energetische Qualität von Gebäuden soll künftig bei der Mietzinsbildung berücksichtigt werden (Bonus-Malus-System), um Sanierungen zu fördern.
Wohnbauförderung
Die Regierung plant, Wohnbauförderungsgelder (ca. 3 Milliarden Euro jährlich) zweckgebunden für den Bau neuer, leistbarer Wohnungen zu verwenden. Derzeit können Bundesländer diese Mittel auch für andere Projekte (z. B. Straßenbau) einsetzen.
Eine Wohninvestmentbank wird diskutiert, um den Erwerb von Eigenheimen zu erleichtern.
Analyse der Parteiprogramme (ÖVP, SPÖ, NEOS) in Bezug auf die Immobilienwirtschaft und das Mietrecht
Die Koalitionsparteien haben unterschiedliche ideologische Ansätze, die sich in ihrer Haltung zur Immobilienwirtschaft und zum Mietrecht widerspiegeln. Die Kompromisse im Regierungsprogramm zeigen eine Balance zwischen sozialdemokratischen Forderungen (SPÖ), marktorientierten Ansätzen (ÖVP, NEOS) und pragmatischen Lösungen.
SPÖ Position: Die SPÖ setzt auf eine starke staatliche Intervention, um die Wohnkostenkrise zu bekämpfen. Sie sieht die Immobilienwirtschaft kritisch, insbesondere aufgrund der starken Mietpreissteigerungen (70,3 % seit 2010). Der Mietpreisstopp und die Ausweitung auf den freien Markt sind zentrale Forderungen, die sie in der Koalition durchgesetzt hat.
Ziele:
Schutz von Mieter durch strenge Mietpreisregulierung und längere Vertragslaufzeiten.
Harmonisierung des Mietrechts, um Ungleichheiten zwischen reguliertem und freiem Markt zu beseitigen.
Förderung des sozialen Wohnbaus durch zweckgebundene Wohnbauförderung.
Kritik: Die SPÖ kritisiert, dass Vermieter und Immobilienkonzerne von der Inflation profitieren, während Mieter an ihre finanziellen Grenzen stoßen. Sie fordert eine „sozial gerechte Wohnpolitik“, die auch auf europäischer Ebene Vorbild sein soll.
Regierungsprogramm: Die SPÖ hat den Mietpreisstopp und die Verlängerung der Befristungen als „sozialdemokratischen Erfolg“ gefeiert. Vizekanzler Andreas Babler betont die Dringlichkeit, Mieter vor „Erpressbarkeit“ durch Vermieter zu schützen.
ÖVP Position: Die ÖVP vertritt einen marktorientierten Ansatz und steht somit der Immobilienwirtschaft näher. Sie unterstützt die Mietpreisbremse, betont jedoch die Notwendigkeit von Investitionen in den Wohnbau und die Instandhaltung bestehender Gebäude. Die Partei ist skeptisch gegenüber zu strikten Regulierungen, die Investoren abschrecken könnten.
Ziele: Rechtssicherheit für Vermieter, um Investitionen in Neubau und Sanierungen zu fördern.
Moderate Mietpreisregulierung, die die Inflation berücksichtigt, aber Vermieter nicht übermäßig belastet.
Förderung von Wohneigentum durch Maßnahmen wie die Wohninvestmentbank.
Kritik: Die ÖVP zeigt sich zurückhaltend bei der Ausweitung der Mietpreisbremse auf den freien Markt. Auf Nachfrage betonte der ÖVP-Klub, dass es hierzu „keine Einigung“ gibt, und verweist auf das Regierungsprogramm.
Regierungsprogramm: Die ÖVP hat dem Mietpreisstopp zugestimmt, besteht aber auf einem Bonus-Malus-System, das energetische Sanierungen belohnt, um die Bauwirtschaft zu unterstützen.
NEOS Position: Die NEOS verfolgen einen liberalen Ansatz und betonen die Bedeutung von Angebotserhöhung durch Wohnbau statt alleiniger Preisregulierung. Sie unterstützen die Mietpreisbremse, sind jedoch kritisch gegenüber Eingriffen, die die Immobilienwirtschaft zu stark einschränken könnten.
Ziele: Erhöhung des Wohnungsangebots durch Deregulierung und Anreize für Bauträger.
Transparente und einfache Mietpreisregelungen, wie der neue Mietindex.
Verlängerung der Befristungen, um Mieter mehr Sicherheit zu geben, ohne den Markt zu stark zu regulieren.
Kritik: NEOS-Wohnbausprecherin Sophie Wotschke betont, dass „Rechtssicherheit“ für die Bauwirtschaft essenziell ist, um Investitionen zu fördern. Sie lehnt eine zu starke Regulierung des freien Marktes ab, da dies die Wohnungsnot verschärfen könnte.
Regierungsprogramm: Die NEOS unterstützen den Kompromiss der Mietpreisbremse, bestehen aber darauf, dass langfristig das Wohnungsangebot durch mehr Bauaktivitäten gesteigert werden muss.
Kritik zum Regierungsprogramm und Herausforderungen
Die Pläne der Regierung stoßen auf unterschiedliche Reaktionen:
Immobilienwirtschaft: Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) kritisieren, dass der Mietpreisstopp Investitionen in Neubau und Sanierungen behindert. Gemeinnützige Bauträger verlieren durch den Mietpreisstopp schätzungsweise 150 Millionen Euro an Einnahmen, die für Instandhaltung und Neubau gedacht waren.
Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB): Der ÖHGB sieht die Mietpreisbremse als „wirtschaftsfeindlichen Eingriff“ in Eigentumsrechte und warnt vor einer Verdrängung von Investoren, was die Wohnungsnot verschärfen könnte.
FPÖ: Die FPÖ fordert stattdessen eine Mietensenkung auf genossenschaftliches Niveau im ausfinanzierten Bereich und mehr Mittel für den sozialen Wohnungsbau, sieht die aktuelle Politik jedoch als unzureichend.
Mietervereinigung: Die Wiener Mietervereinigung begrüßt die Maßnahmen, kritisiert jedoch die Komplexität des Mietrechts und fordert eine stärkere Harmonisierung sowie Unterstützung für Mieter
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
Positive Effekte:
Mieterentlastung: Der Mietpreisstopp soll Mieter 2025 etwa 138 Millionen Euro, bis 2027 bis zu 500 Millionen Euro entlasten.
Soziale Stabilität: Die Verlängerung der Befristungen und der Mietpreisstopp sollen Mieter vor Verdrängung und erhöhen die Wohnsicherheit, insbesondere in Städten wie Wien (75 % Mieterhaushalte), schützen.
Negative Effekte:
Angebotsverknappung: Die Immobilienwirtschaft warnt vor einem Rückgang der Bautätigkeit (2024: -4,9 % Wohnbaugenehmigungen), da geringere Mieteinnahmen Investitionen unattraktiv machen.
Sanierungsdefizite: Weniger Mieteinnahmen könnten Sanierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, einschränken, was den Klimazielen widerspricht.
Regionale Unterschiede: In Wien profitieren 77 % der Mieter von der Regulierung, in Vorarlberg nur 49 %, was die ungleiche Verteilung des regulierten Wohnungsmarktes zeigt.
Fazit
Die Mietregulierungen der aktuellen Regierung (ÖVP, SPÖ, NEOS) sind ein herausfordernder Schritt, um die Mietpreisspirale in Österreich zu stoppen. Der Mietpreisstopp 2025 und die geplanten Begrenzungen bis 2027 entlasten Mieter erheblich, während die Ausweitung auf den freien Markt und die Verlängerung der Befristungen die SPÖ geprägt haben.
Die ÖVP und NEOS setzen auf einen Ausgleich, der Investitionen in den Wohnbau nicht gefährdet, was jedoch Spannungen in der Koalition zeigt, da es keine klare Einigung zur Regulierung des freien Marktes gibt.
Die Immobilienwirtschaft kritisiert die Maßnahmen als investitionshemmend, während Mietervereinigungen und die SPÖ die soziale Gerechtigkeit betonen. Langfristig wird der Erfolg der Reformen davon abhängen, ob sie mit einem Ausbau des Wohnungsangebots kombiniert werden, um die Wohnungsnot zu lindern.
Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt (Asset-Deal), sondern Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien hält. Die Grunderwerbssteuer kann so völlig legal umgangen werden. Momentan fällt dabei nur unter sehr beschränkten Voraussetzungen eine Grunderwerbssteuer an, während bei einem Direkt-Geschäft 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig wären.
Interessant aus Sicht von Immobilienunternehmen ist ein „Aus für die Steuervermeidungsmöglichkeit bei Share Deals“, wodurch der Staat 50 Millionen Euro mehr einnehmen will.
Ein großer Teil der Transaktionen im Investmentbereich findet im Rahmen solcher Share Deals statt. Nicht nur für Wohnungsgesellschaften spielt das Instrument eine wichtige Rolle.
Diese Steuervermeidungsmöglichkeit wird jetzt abgeschafft, spannend das sowohl FPÖ als auch ÖVP hier rasch einig waren.
Auch in anderen Ländern, etwa in Deutschland, ist die Share-Deals-Thematik immer wieder politisch in der Diskussion. Die „Schwesterpartei“ CDU möchte zumindest in Berlin dieses Schlupfloch umgehend schließen, hier hatte zuletzt für Schlagzeilen gesorgt, dass der Wohnungskonzern Vonovia bei der milliardenschweren Übernahme seines Berliner Konkurrenten Deutsche Wohnen keine Grunderwerbsteuer zahlte.
Immobilientransaktionen dürften damit deutlich teurer werden.
Ein spannendes Gespräch mit dem Immobilienexperten Mag. (FH) Paul Schwarz, MA, MRICS zu den Themen ESG, Nachhaltigkeit in der Immobilien-Branche und warum man bei diesen Themen immer Up-to-date sein sollte:
Ein aktuelles Interview bei Florian Koschat (Pallas Capital) zum Thema Energiewende in der Bau- und Immobilienbranche
Laut Schätzungen aus dem Jahr 2015 stehen in Wien rund 30.000 Wohnungen leer, das sind rund 3% aller Wohnungen. Aktuellere Zahlen gibt es leider nicht, da Eigentümer nicht verpflichtet sind, diesen Leerstand zu melden.
Aber nicht nur in Wien ist das der Fall, auch in anderen Bundesländern und hier besonders in den Ballungszentren und Tourismusorten stehen viele Wohnimmobilien leer – ein Faktor, der unter anderem auch die Preise von Immobilien in die Höhe treibt. Prinzipiell ist eine niedrige Leerstandsquote ein Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt.
Wo die Nachfrage hoch ist, gibt es zumeist auch keinen hohen Leerstand. Aufgrund der sinkenden Fertigstellungen der Projektentwicklungen in den kommenden Jahren wird das Angebot fertiggestellter Wohnungen allerdings nochmal zurückgehen und die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum durch das weitere Bevölkerungswachstums steigen.
Ursachen des Leerstandes?
Bei privaten Wohnungseigentümern ist der Leerstand von Wohnungen weder einkalkuliert noch erwünscht. Es hat jeder wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer Interesse, wenn diese nicht dem Eigenbedarf dienen, seine Wohnung(en) so rasch wie möglich zu vermieten, schließlich fallen monatlich laufend Betriebskosten an, beziehungsweise müssen meist auch Tilgungspläne bedient werden.
Wohnungen werden jedoch auch als Spekulationsobjekte von Unternehmen gekauft, hier war der Druck zur Vermietung aufgrund des Niedrigzinsumfeldes nicht unbedingt gegeben beziehungsweise spekulierte man hier vor allem auf die Wertsteigerung der Immobilie.
Die Gründe, die hinter den sogenannten Geisterwohnungen stecken, sind vielfältig. Teils handelt es sich um Spekulationen von Mietobjekten, es können aber auch umfangreiche Sanierungen anstehen.
Manchmal sind es aber auch persönliche Schicksale, wie beispielsweise ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder der Wunsch, die Wohnung für Verwandte oder das Studium der Kinder freizuhalten.
Auch das bestehende Mietrecht in Österreich – mit zahlreichen Pflichten für Vermieter – ist häufig ein Grund, dass Eigentümer die Wohnungen nicht für „Dauermieter“ zur Verfügung stellen. Nicht für jeden ist es deshalb sinnvoll oder praktikabel, diesen Wohnraum dauerhaft zu vermieten.
Wie positionieren sich die politischen Parteien in Österreich?
Der neu gewählte SPÖ-Vorsitzende Andreas Babler hat es in seinem Programm, die SPÖ ist für die Einführung einer Mietpreisbremse sowie einer Leerstandsabgabe. Auch die Grünen haben hinsichtlich dieser Themen fertige Pläne in der Schublade, auch wenn sie derzeit mit der ÖVP keine bundesweite Lösung erzielen können. Bei der KPÖ wäre/ist dies sicherlich ein ideologisches Kernthema. ÖVP, FPÖ sowie Neos positionieren sich bislang dagegen und möchten einen Eingriff in den freien Markt verhindern.
Wie argumentieren nun die Befürworter einer Leerstandsabgabe, welchen Zweck soll diese erfüllen?
Große und kleinere Gemeinden würden von einer Leerstandsabgabe profitieren. Vor allem in Ballungsräumen sind die Grundstücks- und Wohnungspreise aufgrund der Verknappung aktuell auf einem Allzeithoch. Die Leerstandsabgabe sollte im Idealfall leerstehende Wohnungen wieder in den Markt zurückführen und dadurch die angespannte Lage lindern.
Die Leerstandsabgabe ist ein zusätzliches Instrument, um die Verbauung, Nutzung sowie Bepreisung von Wohnraum zu steuern. Letztendlich sind leerstehende Wohnungen und Gebäude für Gemeinden auch mit einem gewissen Erhaltungsaufwand verbunden – vor allem, wenn existierender Wohnraum ungenützt bleibt.
Wie argumentieren die Gegner einer Leerstandsabgabe?
Mit einer bundesgesetzlichen Regelung wären Tür und Tor geöffnet, durch eine empfindliche Steuerbelastung das Eigentum vieler Menschen aufs Spiel zu setzen. 50 Prozent der ÖsterreicherInnen leben im Eigentum. Es ist nicht auszuschließen, dass eine weitere Steuer jene, die ihr Eigentum über viele Jahre mühsam zusammengespart haben, zum Verkauf zwingt.
Es handelt sich um einen massiven Eingriff in privates Eigentum und die persönlichen Rechte.
Zudem ist laut Experten eine überschaubare Anzahl von Leerständen durchaus gewollt. Der Wohnungsmarkt soll schließlich nicht stagnieren, Menschen wollen und müssen umziehen können bzw. im Renovierungsfall auf eine andere Wohnung ausweichen können.
Wie wird eine Leerstandsabgabe definiert?
Eine Leerstandsabgabe ist eine Steuer für unvermietete Räumlichkeiten. Das Ziel dieser Abgabe ist, dass Wohnungseigentümer ihren Wohnraum zukünftig nicht leer stehen lassen, sondern so rasch wie möglich vermieten.
In Österreich gibt es auch keine verbindliche Definition, was exakt unter einem Leerstand zu verstehen ist. Die Regelungen, ab wann eine Leerstandsabgabe fällig wird, variieren dadurch von Bundesland zu Bundesland.
Welche Länder/Städte haben bereits Erfahrung mit einer Leerstandsabgabe?
Frankreich führte bereits 1999 für größere Städte eine Leerstandsabgabe ein und hat diese immer wieder überarbeitet.
Katalonien und somit auch Barcelona hat diese ebenso bereits vor Jahren umgesetzt, man hat Spekulationsunternehmen sogar eine weitere Deadline gesetzt: Entweder sie vermieten in den nächsten Monaten, oder die Stadt wird die Wohnungen Zug um Zug übernehmen, sprich bis hin zur faktischen Enteignung. Die Unternehmen erhalten dann nur noch die Hälfte des Marktwertes. Diese Wohnungen vermietet dann die Stadt Barcelona an Menschen mit niedrigem Einkommen.
Auch in Kanada, siehe als Beispiel Vancouver wird eine Leerstandsabgabe bereits erhoben. In Vancouver wird eine „Empty Homes Tax“ in Höhe von 1% des Verkehrswerts auf leerstehende Wohnungen erhoben. Ausnahmen gelten u.a. für Mietzins beschränkte Wohnungen, gemeinnützige Vereine und in Bau befindliche Wohnungen.
Deutschland: Besonders strenge Gesetze zur Verwendung von Wohnräumen gelten in Regionen, wo dieser knapp ist. Aus diesem Grund haben einige Bundesländer ein „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, erlassen. Dazu zählen unter anderem Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin.
Im Rahmen der zum 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes wurden Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften in vielen Bundesländern dazu verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Leerstehende Wohnungen müssen im Zweifelsfall, etwa bei einer Haussanierung, auch befristet vermietet oder zwischenvermietet werden.
Verweigern Vermieter eine zumutbare Zwischenvermietung, kann die Kommune sie per Wohnnutzungsgebot dazu zwingen. Bei Verstößen sieht das Gesetz Strafen in Höhe von bis zu 100.000 Euro vor.
Einige Bundesländer gingen sogar noch einen Schritt weiter. So erlaubt das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz) aus dem Jahr 2013 eine zeitweise Enteignung und Zwangsvermietung. In einem Präzedenzfall entzog der Bezirk Mitte einem Eigentümer vorübergehend sechs Wohnung, die mehr als fünf Jahre leer standen.
Wie sieht es nun in Österreich aus?
Mit Anfang 2023 traten in nunmehr 3 österreichischen Bundesländern, nämlich in Salzburg, der Steiermark und Tirol Landesgesetze betreffend Leerstandsabgaben für Wohnungen in Kraft.
Wie es bei individuellen föderalen Gesetzen häufig vorkommt, sehen diese unterschiedliche Tatbestände, Höhen der Abgaben sowie verschiedene zahlreiche Ausnahmen vor.
Die Landesgesetze sind auch grundlegend unterschiedlich konzeptioniert und beschlossen worden – einerseits als Ermächtigungsbestimmung, andererseits als Verpflichtung für die Gemeinden. In allen Fällen handelt es sich jeweils um Gemeindeabgaben. Der Abgabensatz wird in der Steiermark und in Tirol durch Verordnung des Gemeinderats und in Salzburg durch die Verordnung der Gemeindevertretung festgelegt.
In den übrigen sechs Bundesländern fallen die politischen Ambitionen zum Thema Leerstandsabgaben unterschiedlich aus. Eine Bundeslösung steht nach wie vor im Raum und zur Diskussion, wenngleich die derzeitige Bundesregierung hier bisher keinen Konsens findet.
Wieso hat die größte Stadt Österreichs – Wien, nicht schon längst eine Leerstandsabgabe eingeführt?
Weil nicht klar ist, ob die Stadtregierung das gesetzlich umsetzen darf. Wien hatte bereits in den 80er Jahren eine Leerstandsabgabe, die der Verfassungsgerichtshof wenig später aufgehoben hat. Diese Entscheidung wird immer wieder als Begründung dafür angeführt, warum die Stadt keine Kompetenzen in diesem Bereich hat.
Der Verfassungsgerichtshof hat die Wiener Abgabe 1985 aufgehoben, weil sie so hoch war, dass sie „den Eigentümer praktisch in den allermeisten Fällen zwingt, sich der Absicht des Gesetzgebers gemäß zu verhalten”. Und diese Absicht bestand darin, die leerstehenden Wohnung zu vermieten.
Das beanstandete Problem: Die Länder dürfen in dem Bereich selber nur eine geringe Abgabe gesetzlich vorsehen. Die Stadt habe damit nicht nur fiskalische Zwecke verfolgt, sondern auch wohnungspolitische. Und die sind Bundeskompetenz.
Gibt es Umgehungsmöglichkeiten der Leerstandsabgabe?
Aktuell kann man eine Leerstandsabgabe mit einer Kurzzeitvermietung in Tirol und der Steiermark umgehen. In der Steiermark muss die Abgabe nicht zwingend im ganzen Bundesland gelten: Jede steirische Gemeinde kann selbst entscheiden, ob sie die Abgabe erhebt oder nicht.
Fazit und Ausblick Leerstandsabgabe?
Es gibt zahlreiche Für und Wider zum Thema Leerstandsabgabe.
Zuerst müssen die Zahlen und Fakten auf den Tisch und es bedarf einer spezifischen Datenanalyse, bevor man seitens der Politik solch weitreichende Eingriffe in den Markt tätigt.
Konkret müsste man zuerst grundlegend den Leerstand zahlenmäßig eruieren und nach Kategorien einteilen. Hier ist zwischen fluktuationsbedingten, konjunkturellen, strukturellen, strategischen und investiven, insbesondere der Sonderform spekulativer Leerstand zu unterscheiden.
Erst dann kann man Rahmenbedingungen definieren und Lenkungsmaßnahmen setzen. Weiters müssen Lenkungserfolge messbar gemacht werden, die einen solchen Eingriff in den Markt rechtfertigen.
Unabhängig einer solchen Abgabe, muss es selbstverständlich immer das Ziel der Politik bleiben, leistbaren Wohnraum zu schaffen und das Grundbedürfnis Wohnen sicherzustellen.
2020 kam die Corona Pandemie auf die Immobilien- und Baubranche zu und hat auch die Immobilienwirtschaft im Kern getroffen. Die Situation auf den nationalen Immobilienmärkten, die Aus- und Nachwirkungen der Krise mussten also neu analysiert und bewertet werden. Lieferengpässe, höhere Baustoffpreise, hohe Inflation und Zinsanhebungen bestimmen – nach dem russischen Angriff am 24.Februar 2022 auf die Ukraine – unser aller Privat- und Geschäftsleben.
Verschiedene Assetklassen waren und sind unterschiedlich betroffen. Während der Handel und die Hotellerie derzeit eine der schwersten Krisen der Realwirtschaft überstehen müssen und dies sich unmittelbar auf die dahinterstehenden Immobilienunternehmen auswirkt, ist der Bereich der Wohnungswirtschaft bisher nur marginal betroffen.
Die Betonung liegt auf bisher, denn wenn man nach Deutschland schaut, sieht man bereits, dass auch die Wohnimmobilienunternehmen stark mit den neuen Gegebenheiten zu kämpfen haben, die Aktienkurse von Vonovia, Aroundtown, Patrizia, Deutsche Wohnen sind massiv gesunken. Diese Unternehmen müssen gezielt Schulden (Fremdkapital) reduzieren um ihren LTV (Loan to Value) halten zu können, da Abwertungen des Verkehrswertes drohen. Andere börsennotierte Unternehmen wie Adler Group oder Corestate Capital stehen schon kurz vor einer drohenden Insolvenz. Die Politik begünstigt diesen Abwärtstrend mittels Mietpreisbremse, neuen Kreditvergaberichtlinien und durch Diskussion möglicher Enteignungen und Verstaatlichungen.
Fakt ist Pandemiefolgen, Lieferengpässe, Inflation, steigende Bauzinsen, Krieg und Energiekrise sind kein gutes Umfeld für Immobilienpreise.
Für 2022 liegt die erwartete Inflationsrate im weltweiten Durchschnitt bei 7,7%. Damit läge die Inflationsrate für 2022 fünf Prozentpunkte höher als die von der Weltbank angegebene durchschnittliche Inflationsrate im vergangenen Jahrzehnt (2010 bis 2019). Auch für die kommenden Jahre rechnen die ExpertInnen mit weltweit erhöhten Inflationsraten. Für 2023 wird mit einer durchschnittlichen Inflationsrate von 6,2% nur ein leichter Rückgang im Vergleich zu 2022 erwartet. Für 2026 rechnen die Teilnehmenden noch immer mit einer stark erhöhten Inflationsrate von 4,5%. ExpertInnen weltweit gehen also davon aus, dass die Inflation gekommen ist, um zu bleiben.
Die Inflation ist auch noch nicht am Höhepunkt angekommen, zumal die CO2-Bepreisung, die am 1. Oktober 2022 in Österreich Kraft trat, die Inflation weiter antreiben dürfte. Wenn man den Steuereffekt noch mitberücksichtigt, dann hat die Co2-Bepreisung den Treibstoffpreis um knapp 10 Cent erhöht. Die für Dezember angekündigte Stromkostenbremse lasse allerdings dann einen Dämpfer der Inflation erwarten.
Produktions- und Lieferkettenunterbrechungen aufgrund der Corona-und Ukraine-Krise haben in den Jahren 2020 bis 2022 die Kosten für einzelne Baumaterialien zeitweise um über 50 % ansteigen lassen. Aufgrund der starken Handelsbeziehungen in Europa werden die aktuellen Konflikte auch 2022 sowohl die Inflation als auch die Kosten für Baumaterialien auf hohem Niveau halten. Die Lohnkosten am Bau sind bislang wenig gestiegen und haben daher noch Aufholpotenzial. Außerdem könnten ein akuter Fachkräftemangel und die aktuelle Inflation dazu führen, dass die Lohnforderungen wachsen.
Die Materialpreise werden infolge hoher Energiekosten noch eine Zeit auf erhöhtem Niveau bleiben. Mit den aktuellen anhaltenden hohen Energiepreisen dürften auch Preise für Baumaterialien wie z. B. Zement und Stahl weiter steigen. Somit sind entsprechende Baukostensteigerungen eher wahrscheinlich. Vermutlich aber in geringerem Maße wie bisher.
Aufgrund der gestiegenen Erdöl- und Erdgaspreise können wir für 2023 mit weiter hohen Preisen für Baumaterialien rechnen. Der steigende Inflationsdrucks und der vorherrschende Fachkräftemangel dürften zudem zu höheren Lohnabschlüssen führen. Mangel an Lkw-Fahrer: Schon länger gibt es zu wenige Lkws und zu wenig Personen, die Lkw fahren können oder – wegen unattraktiver Arbeitsbedingungen – fahren wollen. Und auch die Lkw-Herstellung an sich wird durch den Mangel an Halbleitern gebremst.
Daher sollte man bei allen neuen Bauprojekten jedenfalls mögliche Preissteigerungen miteinkalkulieren. Teilweise ist es derzeit schon schwierig, fix geltende Kostenvoranschläge zu bekommen. Aufgrund sinkender Bautätigkeiten von Bauträgern könnte sich diese Situation aber in den nächsten Monaten wieder etwas verbessern.
Die Folge sind teils hohe Preisanstiege, zusätzlich angetrieben durch die hohen Energiepreise sowie höhere Zinsen bei den Banken. All diese Preissteigerungen, vor allem bei Material und Kraftstoff, müssten die Unternehmen an die Kunden weitergeben und dadurch steigen die Baupreise stetig. Dies führt dazu, dass einige Projekte überdacht oder sogar gecancelt werden müssen.
Die große Zeit der Asset- und Propertymanager bricht nun wieder an, die Investmentmakler und Transaktionsmanager werden in nächster Zeit vermutlich weniger zu tun haben.
Unternehmen, die bereits in der Vergangenheit kaufmännisch vorsichtig agiert haben und bereits in Digitalisierung und ESG Themen investiert haben, werden auch gut durch diese Krise kommen.
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Pandemiefolgen, Lieferengpässe, Inflation, steigende Bauzinsen, Krieg und Energiekrise sind kein gutes Umfeld für Immobilienpreise. Vor einem Jahr wurde man noch belächelt in der Branche mit einem Hinweis auf eine sich anbahnende Trendumkehr, sprich stagnierende bzw. fallende Immobilienpreise. Nun ist die Nachfrage gerade nach energetisch schlechten Wohnungen und Häuser bereits am Einbrechen. 13 Jahre Boom sind wie es aussieht einstweilen vorbei – mit ungeahnten Folgen.
Immobilienmarkt im Umbruch
Kaufinteressierte sind zurückhaltend, die Angebotspreise verzeichnen bereits einen Preisrückgang von bis zu zehn Prozent. Die schlechten Nachrichten würden nicht abreißen. Nach Corona und Ukraine-Krieg seien es nun die gestiegenen Kreditzinsen. Und auch das Thema Energieeffizienz nicht nur für Neubauten, sondern auch für den Bestand, ist inzwischen in der Immobilienbranche angekommen. Bis vor kurzem war das Interesse an ESG noch überschaubar, aber seit Beginn der Energiekrise werden Gebäude mit schlechten energetischen Kennwerten deutlich weniger nachgefragt. Bei vielen Immobilien des Altbestandes wird eine energetische Sanierung zur Notwendigkeit werden. Problematisch wird es allerdings dann dort, wo Immobilien selbst nicht mehr werthaltig sind, gerade in ländlichen und strukturschwachen Gebieten.
Zinspolitik & Baukosten
Steigende Zinsen aber auch vor allem die Baukosten bringen Teile der Branche in Nöte. Der Holzpreis zum Beispiel zog zeitweise um 300 Prozent an, direkte Auswirkung durch den Ukraine Krieg, nun versucht man in Österreich wieder mehr auf eigene Ressourcen zu setzen, das gelingt aber nicht von heute auf morgen. Im Schnitt haben sich die Baukosten bei Projekten seit der Planung um 20 bis 25 Prozent erhöht. Eine seriöse Kalkulation sei kaum noch möglich, wie soll man auf einer ungewissen Basis den endgültigen Preis festsetzen? Entweder kommt man den Lieferanten etwas entgegen oder man riskiert Insolvenzen, die sofortige Auswirkungen auf den Baufortschritt haben. Fakt ist jemand wird die zusätzlichen Kosten tragen müssen, ob potentiellen Käufer oder Mieter sich das dann noch leisten können? Es kommen zu den explodierenden Baukosten und den chronischen Fachkräftemangel am Bau noch die rasant gestiegenen Zinsen. Einige Bauherren kapitulieren bereits und verfolgen Ihre Projekte nicht mehr weiter, neue Projekte werden on hold gesetzt.
Strukturwandel & Immobilienfinanzierung
Weniger fertiggestellte und beziehbare Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser bedeuten einen Strukturwandel. Dies hat direkte, wenn auch verzögerte Auswirkungen auf den Mietermarkt, gerade in den Ballungszentren werden die Mietpreise deshalb weiter ansteigen, weil Eigentum für viele Familien keine leistbare Option mehr darstellt. Ohne zusätzliches Kapital, in Form einer Schenkung oder Erbschaft, ist für viele Eigentum zu erwerben, ein Ding der Unmöglichkeit geworden. Dies hat auch zur Folge, dass sich auch das Konsumverhalten der Menschen ändern wird, für eine eigene Immobilie würde fast jeder Zweite z. B. auf den Urlaub verzichten. Eine individuelle Beratung mit Aufzeigen der Optionen und ein tiefergehendes Screening wird für eine Immobilienfinanzierung notwendig sein. Alles in allem wird die Politik gefordert sein, leistbares Wohnen sicherzustellen, dieses stellt seit jeher ein Grundbedürfnis dar.
Strengere Kreditvergaberegeln
Die neuen Kreditvergaberegeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), diese strengeren Regeln gelten ab dem 01.08.2022:
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Bisher war diese Forderung nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: Neue Kreditkunden müssen ab jetzt mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren. Genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, dies entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.
Laufzeit maximal 35 Jahre
Darüber hinaus wird die Kreditlaufzeit von Wohnkrediten nach oben begrenzt. Als maximale Laufzeit sind 35 Jahre festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher werden insgesamt die Zinskosten, hier möchte man mehr Sicherheit schaffen.
Monatsrate maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens
Hohe monatliche Raten gehen mit dem Risiko einher, durch unvorhergesehene Ereignisse (z. B. Arbeitslosigkeit) den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Auch hier hat die FMA einen Riegel vorgeschoben: Die monatlichen Kreditraten von Kreditnehmern dürfen 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dabei spricht man von der sogenannten maximalen Schuldendienstquote.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen: Kredite für Sanierungen und Renovierungen sind bis zu einer Kredithöhe von 50.000 Euro (Geringfügigkeitsgrenze) von diesen Regeln ausgenommen. Durch diese Ausnahmeregelung soll z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden.
Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen).
Weiters gibt es drei Töpfe mit Ausnahmenkontingenten. Nur in maximal 20 Prozent der Fälle dürfen Kredite vergeben werden, bei denen der Eigenkapital-Anteil niedriger ist als per Gesetz gefordert. Die Ausnahmekontingente für die Überschreitung der Schuldendienstquote betragen je 10 Prozent sowie der maximalen Kreditlaufzeit je 5 Prozent.
Alternative Finanzierungsformen werden immer mehr nachgefragt:
Mezzanine-Kapital
Die mit Abstand wichtigste alternative Finanzierungsmöglichkeit ist Mezzanine-Kapital. Zur Verfügung gestellt durch spezielle Akteure im Bereich Equity und Debt handelt es sich bei dieser Finanzierung um eine Mischform:
Als Equity-Mezzanine werden die Mittel in einer Form vergeben, durch die sie im empfangenden Unternehmen Eigenkapital ähneln – mit allen Vorteilen nicht zuletzt für den Erhalt weiterer Mittel. Als Debt-Mezzanine hingegen ähnelt die Finanzierung einem klassischen Darlehen mit Fremdkapital.
Der bedeutendste Grund für den Erfolg von Mezzanine-Kapital bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist seine enorme Wandlungsfähigkeit. Innerhalb der genannten Varianten ist das meiste eine Sache der individuellen Vertragsgestaltung. Es kann sogar Equity- und Debt-Mezzanine gemischt werden.
Crowdfunding bzw. -investing
Neue Investitionsformen wie Crowd-Investing, wo man schon mit kleineren Investitionsbeträgen partizipieren kann, werden immer beliebter. Das empfangende Unternehmen kann diese Mittel als Eigenkapital buchen und somit sein Standing verbessern.
Man muss hier jedoch darauf achten, dass es sich um seriöse Anbieter handelt, die in hochwertige Projektentwicklungen oder Bestandsimmobilien investieren, aber auch dem Kleinanleger Sicherheiten bieten. Hierbei macht es Sinn, sich die bisherige Performance bzw. den Track Record im Vorfeld anzusehen.
Peer-to-Peer-, respektive Marketplace-Kredite
Wenn ein herkömmliches Kreditinstitut Geld verleiht, dann könnte man es strenggenommen nur als Vermittler betrachten: Die dafür herangezogenen Gelder entstammen schließlich zu einem erheblichen Teil den Einlagen der Sparer bei dieser Bank.
Wer dieses Prinzip versteht, der begreift ebenfalls, worum es bei Peer-to-Peer-Krediten (oft abgekürzt als P2P Lending) geht: Diejenigen, die Geld verleihen möchten und diejenigen, die einen Kredit benötigen, kommen direkt auf einer Plattform zusammen – ohne Mittelsmann.
Der wesentliche Unterschied zum Crowdfunding, es handelt sich immer um Kredite, also bilanziell um Fremdkapital. Auf den Plattformen präsentieren sich nicht die Finanzierungssuchenden, sondern die Anbieter. Hierbei sei jedoch unterstrichen, dass P2P-Lending eher als Begriff für Kredite zwischen Privatpersonen genutzt wird. Geht es um ein ähnliches Prinzip bei gewerblichen Krediten, spricht man häufiger von Marketplace-Lending – selbst, wenn dahinter ein nahezu deckungsgleiches Grundprinzip steht. Ein Grund dafür ist der stärkere Anteil von institutionellen Anlegern statt Peers, also Privatpersonen.
Bewegen wir uns auf eine Immobilienblase zu?
Dies lässt sich leider nicht endgültig beantworten, es spielen viele Marktmechanismen zusammen und auch die Politik beeinflusst mit Ihren Entscheidungen den Immobilienmarkt, hier aber die wichtigsten Faktoren, die helfen können, eine objektive Beurteilung der Situation zu evaluieren:
Überbewertung
Der Verkehrswert (Fair Value) von Immobilien übersteigt ihren Sachwert deutlich. Dies lässt sich zum Beispiel an einem schlechten Kaufpreis-Mieteinnahmen-Verhältnis ablesen.
Ungebremster Preisanstieg
Die Immobilienpreise steigen abgekoppelt von der Inflation und den Durchschnittseinkommen immer weiter an.
Schlechte Kredite
Die Kredite werden zunehmend an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben.
Käufer spekulieren
Ein Kreditnehmer kauft eine renovierungsbedürftige Immobilie, saniert sie und verkauft sie danach zu einem wesentlich höheren Preis. Käufer spekulieren bewusst auf ständig steigende Immobilienpreise.
Überschuldung der Haushalte
Der Kreditnehmer kann die monatliche Kreditrate nicht mehr bedienen und muss den Immobilienverkauf veranlassen.
Zu geringe Bautätigkeiten
Weder der Eigentumsmarkt noch der Mietenmarkt erfahren Entspannung, weil viel zu wenig gebaut wird.
Unattraktive Sparanlagen
Aufgrund niedriger Sparzinsen ist für Privatanleger ein Immobilien-Investment noch eine attraktive Alternative. Somit drängen immer mehr Investoren in den Markt, während die Immobilien-Angebote schrumpfen.
Rasantes Wirtschaftswachstum
Je schneller das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Je mehr kaufkräftige Immobilienkäufer es gibt, desto größer ist die Nachfrage.
Steigende Zinsen
Kündigt die EZB an, den Leitzins anzuheben, steigen häufig auch die Bauzinsen. Finanzierungen werden teurer und treffen auf überhöhte Preise. Viele Menschen können sich eine Immobilie nicht mehr leisten., die Nachfrage lässt Zug um Zug nach.
Steigende Bautätigkeiten
Wird in Österreich sehr viel gebaut, sodass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt, könnten die Preise für Immobilien in der Folge sinken.
Unwillige Interessenten
Sobald Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt und die Angebotspreise sinken.
Verschärfte Kreditvergabe
Zu hohe Immobilienpreise bewirken, dass Käufer diese nicht mehr durch genügend Eigenkapital kompensieren können, in der Folge bewilligen Banken keine Kredite mehr.
Kreditnehmerpleiten
Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich übernommen haben. Zwangsversteigerungen wären auf der Tagesordnung.
Bankenpleiten
Zu viele Zwangsversteigerungen können eine Welle von Bankenpleiten auslösen. So geriet 2008 bekanntlich der Immobilienmarkt in den USA ins Taumeln, 25 Banken mussten in der Folge schließen.
Quo vadis Immobilienbranche?
Entscheiden Sie für sich, wieviel dieser Kriterien für oder gegen eine Immobilienblase sprechen. Fakt ist die nächsten Monate und Jahre werden spannend für die gesamte Branche, ein Umbruch ist nicht mehr zu leugnen, und vorausschauende Player setzen bereits jetzt auf ein funktionierendes Risikomanagement und achten nicht nur auf eine potentielle Rendite, sondern auch auf Nachhaltigkeit sowie vor allem auf die Liquidität.
Wenn Sie als Unternehmen in diesen herausfordernden Zeiten Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne für ein Erstgespräch zur Verfügung.
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Ein Gespräch mit dem Immobilienexperten Mag. (FH) Paul Schwarz, MA, MRICS (Member of Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten, Anm.) zu den Themen Immobilien-Benchmarking, Nachhaltigkeit in der Immobilien-Branche und warum man die ARS-Akademie-Ausbildung zum Immobilien-Manager machen sollte.