Leistbares Wohnen, steigende Immobilienpreise, Quo vadis?

Ganz ohne Spuren hat die Covid19 Pandemie die Immobilienbranche nicht hinterlassen – selbst im Investmentbereich nicht. Das Transaktionsvolumen ist 2020 gegenüber dem Vorjahr in Europa um rund 17 Prozent gesunken, für Deutschland vermeldete JLL einen Rückgang um 11 Prozent. Dies lag aber nicht unbedingt am mangelnden Interesse der Investoren, vielmehr sorgten auch die eingeschränkten Kontakt- und Reisemöglichkeiten dafür, dass weniger Deals zustande kamen. Auch im ersten Halbjahr 2021 sieht es noch nicht viel besser aus, ein Minus von 20 Prozent hat JLL gegenüber dem Vorjahreszeitraum errechnet.

Auch wenn Corona die Immobilienwirtschaft im Ganzen nicht so hart getroffen hat wie andere Branchen, lohnt ein Blick unter die Oberfläche. Denn die Pandemieauswirkungen auf die einzelnen Assetklassen bzw. Nutzungsarten unterscheiden sich gravierend. Die großen Verlierer sind Hotels und Einzelhandel – vor allem in den Großstädten und Shoppingcentern. Hier dürfte es zu größeren Wertanpassungen bei den Objekten kommen. Supermärkten und Fachmarktzentren hat die Pandemie offensichtlich weniger geschadet, diese zählen weiterhin zu den Lieblingen der Investoren.

Auf der Gewinnerseite stehen auf jeden Fall Logistik- und Wohnimmobilien. Der Boom bei Logistikimmobilien hat sich während der Lockdowns durch den verstärkten Onlinehandel noch beschleunigt, und auch bei Wohnimmobilien scheinen krisenbedingte Wertverluste aus heutiger Sicht sehr unwahrscheinlich.

Im Gegenteil Häuser und Wohnungen in der DACH Region haben sich im zweiten Quartal 2021 erneut massiv verteuert. Die kontinuierlichen Preisanstiege führen auch auf die Corona-Pandemie zurück. Seit den Lockdowns wünschen sich immer mehr Menschen Wohneigentum. Leider kann das Angebot immer noch nicht mit der starken Nachfrage mithalten, was logischerweise zu einer weiteren Verteuerung der Wohnimmobilienpreise führt. Zudem seien gerade Wohnimmobilien wegen der weiter bestehenden Niedrigzinsen seit langem bei Investoren gefragt.

Immobilien galten schon immer als reizvolle Anlageklasse. Mit den gesunkenen Zinsen haben sie bei vielen Anlegern aber erst richtig an Beliebtheit gewonnen. Institutionelle Investoren in aller Welt stocken den Immobilienanteil in ihren Portfolios stetig auf. Die Corona-Pandemie steigert die Attraktivität risikoarmer Immobilien-Investments sogar noch, auf der Suche nach halbwegs sicherer Rendite und steten Erträgen strömt frisches Kapital in die Immobilienmärkte – und treibt somit die Preise.

Ist von überhitzten Märkten die Rede, dann wird gerne auf die Immobilienmärkte in den sieben größten deutschen Städten verwiesen. Egal, ob Großstadt oder Kleinstadt: Überall in Deutschland steigen die Preise für Wohnimmobilien. In den sieben Zentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im April 2021 bei rund 5.700 Euro. Das ist ein Plus von über 6% gegenüber Oktober 2020.

Eigentum ist auch eine gute Wertanlage für diejenigen, die es sich leisten können. Denn die erwarteten Renditen sind höher als etwa beim klassischen Sparbuch. Außerdem liegen die Zinsen wie bereits erwähnt derzeit weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Um 45 Quadratmeter Wohnungseigentum zu erwerben, muss man in Österreich im Schnitt rund fünf Netto-Jahresgehälter aufwenden, geht aus Berechnungen der Agenda Austria auf Basis von Daten von Statistik Austria und dem Rechnungshof für das Jahr 2019 hervor. Wohnen in Wien kostet mit mehr als sechs Jahreseinkommen am meisten. Am günstigsten ist der Wohnraum im Burgenland mit zwei Jahresgehältern.

Für jene Leute, die zur Miete wohnen, werden die vermehrt am Markt auftretenden befristeten Mietverträge oft zur Belastung. Zwischen 2008 und 2018 erhöhte sich der Anteil der befristeten Mietverträge im privaten Bereich von 30,2 auf 45,8 Prozent. Das zeigt die Wohnstatistik 2019 der Statistik Austria. Der Grund: Vermieter wollen sich nicht mehr lange binden, um zukünftige Preissteigerungen besser nutzen zu können.

Wohnen wird jedoch für viele Menschen immer weniger leistbar. Kurzarbeit und steigende Arbeitslosenzahlen tragen hierzu ihren Anteil bei.

Dass es sich dabei nicht nur um ein Gefühl handelt, zeigt auch die Statistik. Laut offiziellen Quellen sind die Häuserpreise seit 2008 fast dreimal und die Mietpreise bei Neuvermietungen fast doppelt so stark gestiegen wie das Haushaltseinkommen.

Wohnen hat sich auch in der Corona-Krise weiter verteuert, sowohl Eigentum als auch Mieten, wie der aktuelle Immobilienpreisspiegel der WKÖ zeigt. Während die Einkommen stagnieren, explodieren die Wohnkosten in Österreich. Gerade Mieten sind deutlich stärker als die Inflation gestiegen.

Wohnen ist somit der Preistreiber Nummer eins!

Was tun gegen die steigenden Immobilienpreise? 

Es wäre eigentlich logisch, nicht weiter diejenigen zu fördern, die bereits im Eigentum wohnen. Haushalte, die im Eigentum wohnen, haben ein vergleichsweise höheres Einkommen als jene, die zur Miete wohnen.

Dennoch gibt es steuerliche Maßnahmen, die den Kauf von Wohnungen begünstigen. Wenn man Eigentum weiter fördern will, müsste man im Gegenzug auch die Mieter entlasten, weil das diejenigen sind, die eben noch kein Eigenheim besitzen. Die generelle Schieflage wird man aber nicht nur durch wohnungspolitische Maßnahmen ausgleichen können. Angesichts von deutlich stärker steigenden Immobilien- und Mietpreisen im Vergleich zu den Löhnen wird leistbares Wohnen ohne eine Erbschaft im Hintergrund für alle immer schwieriger. Die OECD empfiehlt Österreich seit Jahren eine Senkung des Eingangssteuersatzes, um den Faktor Arbeit zu entlasten und dies durch andere Steuerquellen wie laufende Immobiliensteuern zu finanzieren.

Es braucht ein Angebot, das schneller wächst als die Nachfrage. Es bräuchte wohl auch eine Subjektförderung, um die Mieter direkt zu unterstützen. Vor allem Menschen, die wenig verdienen, sollten in den Genuss von Gemeinde- bzw. Sozialwohnungen kommen, keinesfalls Gutverdiener. Der weitere Ausbau des sozialen Wohnbaus ist durchaus eine sinnvolle Maßnahme, um die Immobilienpreise und Mieten zu reduzieren. Gerade in Wien sollte in den stark nachgefragten Segmenten noch mehr gebaut werden.

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